San Diego Town

Q1. テナントに貸している家を売ろうと考えています。去年までは１年契約を更新していましたが、現在は月々の契約となっています。テナントへ契約を終えると知らせるには、特別のフォームが必要ですか？
A1. テナントとの賃貸契約を終了したい場合は、テナントとの契約期間により、違う書類が必要となりますのでご注意ください。

＜ 契約期間/ 書類 ＞

• 1 年未満：30 Day Notice to Quit
• 1 年以上 2 年未満：60 Day Notice to Quit
• 2 年以上：60 Day Notice to Quit with Cause*
  （* 2 年以上居住しているテナントへは、契約を打ち切る理由を知らせる義務が大家にあります）

Q2. 半年前に友人に部屋を貸したのですが、想定外のことがいろいろとあり、引っ越してほしいと頼みましたが出ていかず、警察に相談しても管轄外だと言われました。どうすればよいでしょうか？ 契約書は交わしていません。
A2. 契約書を交わしていなくても、ルームメイトとの契約は Tenant at Will という、貸し出す意思を持って交わした賃貸契約として扱われます。引っ越しをしないルームメイトを追い出すには、通常のテナントとの契約を終えるのと同じ手続きを取る必要があります。まず30 Day Notice to Vacate / 30日前の知らせ (1年未満であれば) という通知を渡し、その日が来ても引っ越さない場合は、次のステップとして、Unlawful Detainer Action / 追い出し手続きを始めることをお勧めします。Eviction手続きはテナント側が不服申し立てを行わない限り数か月内で完了し、安心です。

Q3. テナントのレントチェックが残高不足が原因で戻ってきました。これからは現金のみ受け取ると伝え、リース契約書に記載されている$100の罰金を払うよう伝えたところ、私の要求は違法であると言われましたが？
A3. カリフォルニア州では、レントの現金払いを要求できるのはバッドチェックの後 3か月までで、それ以上の期間の現金払いの要求は違法となります。Late Fee (滞納金) はレントの6％を超えると Penalty (罰金) とみなされ、違法となります。このため Dishonored Check Feeはリーズナブルな範囲であること (実際のコスト＝ 銀行のチャージは通常$25 〜$35）とされています。

Q4. レントを払っていないテナントに3 Day Notice to Pay the rent 通知を送ったところ、半月分のレントを持ってきたので受け取りました。残りの半分をすぐ払うと言っていたのですが、そんな様子もなく連絡も取れません。このまま Eviction テナント追い出し手続きを続けてよいですか？
A4. 残念ながら、テナントから少しでもレントを受け取ってしまうと、手続きは最初からやり直しとなります。再度、3 Day Notice to Pay the rent 通知を送る必要が出てきます。また、請求額の計算にはいろいろな制約 (例えば、滞納金は加算できないなど) もあり、金額や書類の記入に間違いがあると手続きを最初からやり直す、または敗訴してしまうこともあるため、手続きの初めに弁護士と書類や手続きの確認を行いましょう。

Q5. Evictionを行っているテナントが不服申し立てを提出し、レントを払わない理由として膨大な修理リストを提出したと聞きました。最近、テナントから修理依頼は受けていませんが、どう対処したらよいでしょうか？
A5. 至急 24 Hour Notice to Access the Dwelling という知らせを出し、コントラクターと一緒に物件のコンディションをチェックしましょう。ここでは、大家側が必要なメンテナンスを行っていること、物件の状態を第三者であるプロのコントラクターと確認することなど、大家としてメンテナンス維持の義務を果たしている証明を作ることが重要です。

Q6. 引っ越したテナントから訴えられましたが、保証金から差し引いたチャージはカーペットクリーニングだけだったのです。どうやら Pre-Walk Through / 引っ越し前の立ち合い検査を行わなかったことが原因のようですが、それほど重要なのですか？
A6. 引っ越し前の立ち合い検査は大家にとって必須アイテムです。残念ながら、この検査をテナントにオファーしないという事実だけで、保証金全額またはそれ以上を返却という過去の法廷ケースもあり、特別の注意が必要です。チャージを返却するという示談方向で考慮されるのもよいかもしれません。

Q7. テナントの保証金返却チェックを Certified Mail など、受け取った証拠を手に入れられる確実な方法で郵送しようと思うのですが？
A7. テナントの保証金の返却は、必ず普通郵便で送ることと定められていて、それ以外の配達方法が敗訴の原因となる場合もあるため、ご注意ください。

Q8. 汚いまま引っ越したせいか、テナントは新しい住所を知らせずに出ていきました。保証金のほとんどを使うと思いますし、保証金返却の書類を送る住所も置いていかなかったので、どこに連絡すればよいのか分かりません。どうしたらよいでしょうか？
A8. テナントの新住所が分からない場合は、最後に判明している住所 (テナントが借りていたレンタル住所) に送ることにより郵便局の転送サービスの有無を確認し、さらに大家として、テナントに連絡するためのできる限りの努力を尽したという記録を作ることが安全な対策です。テナントへの返金額がない、または保証金では足りないという場合でも、保証金返却フォームの記入と郵送は大家の立場を守るための必要な手続きです。