San Diego Town

Q1.　オーナーから私が借りている家を売りたいといわれました。現在のリース契約は今年の6月まであるのでそれまでは引っ越したくないのですが、オーナーはそれまで待てないとのことです。リース契約の期間中でも家を売りに出すことはできるのでしょうか？もし家が売れた場合、私のリース契約は無効になるのでしょうか？

A1.　オーナーはテナント付という条件でのみ、売却を行うことができます。リース契約は売買契約によって無効にはならず、新しいオーナーがリース契約をそのまま引き継ぎます。あなたのセキュリティーデポジットはエスクローを通して新しいオーナーへ渡されます。ただしリース期間が終了した時点で契約は白紙状態となり、新しい交渉およびリース契約が必要になります。

 

Q2.　バイヤーに家の中を見せることが必要だといわれたのですが、他人がしょっちゅう見に来るなんてわずらわしいだけです。できれば断りたいのですが、これは居住者へのプライバシー侵害にならないのでしょうか？

A2.　残念ながら家のShowingについてはリース契約上に明確に記載されており、完全に断ることはできません。ただし、Showingの時間帯をリミットする、24時間前のアポイントメントを要求するような対策はリクエストできます。

 

Q3.　もしも家が売れない場合は、フォークロージャーになる可能性もあるといわれたのですが、その場合は私の立場はどうなるのでしょうか？

A3.　フォークロージャー、銀行差し押さえの場合は、テナントはすべての権利を失ってしまいます。　　リース期間内の居住権だけではなく、セキュリティーデポジットの返金さえも難しくなる可能性が出てきります。差し押さえプロセスが完了した時点で、あなたの住んでいる家は銀行の持ち物となり、リース契約は無効となります。けれどセキュリティーデポジットは銀行には渡されずそのまま家のオーナーがホールドしているため、財政困難なオーナーからこのデポジットを返してもらえるかどうかはかなり難しくなるかもしれません。

 

Q4.　今年の夏に転勤予定なため、それまで引越ししたくなかったのですが、どうしたらよいでしょうか？例えば来月引越ししたとしても、デポジットを返してもらえるかどうかわからないわけですよね？

A4.　現在のオーナーの財政状態が分かりませんので、デポジットの返却が可能かどうかは分かりかねます。けれど今年の6，7月頃に転勤予定であれば、いっそのことそれまで今の家にお住みになることをお考えになってみませんか？

一般のフォークロージャーのプロセスには、最低でも4ヶ月、たいていは6ヶ月間近くかかります。このプロセスが完全に終了するまでは、退去を要請されるようなことはありません。また、法律上最終のプロセスとして約20日間の猶予付きの退去通知が届く仕組みになっていますので、突然の退去のようなことはありません。転勤が6月か7月でしたら、今日からこのフォークロージャーが始まっても充分な期間が残っています。

 セキュリティーデポジットがオーナーから返却されるかどうかについてですが、そのデポジットの額相当分を最後の1ヶ月なり2ヶ月間のレントに当てる方法はいかがでしょうか？フォークロージャーの最後のプロセスの頃にはあなたがレントを支払わなくても、オーナーがあなたに対して訴訟を起こすようなことはないと思います。

 

Q5.　もしもオーナーがフォークロージャーについて何も知らせてくれない場合は、私のほうでどの程度のプロセスに入っているのか調べる方法があるのでしょうか？

A5.　法律上厳しく銀行側に要求されているフォークロージャープロセスには、オーナーへの知らせがプロセスごとに送られるようになっています。郵便でオーナーの住所に送られるだけではなく、実際の不動産の住所にも郵送、および玄関ドアに貼り付けられるように定められています。

月々の支払いをストップすると約45~60日でNotice of Defaultが登録されます。これがフォークロージャーの始まりです。最後の知らせは、？？？と呼ばれ、退去日の約20日間前に郵送と貼り付けで知らせが来ます。