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カリフォルニア不動産情報
07/25/24
オファーをする際のContingencies(買い入れ条件)について
さて、前回のコラムでは「2024年のホームバイヤーにとっての4つの課題」というタイトルでお話しさせていただきました。
まとめて言いますと、2024年の住宅購入は買い手にとってはいくつかのチャレンジングな課題があり、それらを克服するための取り組み方をもう一度考え直してみましょうという内容でした。(詳しくは前回のコラムをご参照ください)
今回はその4つの課題の中で取り上げた、オファーをする際のContingencies(買い入れ条件)について、説明していきたいと思います。Contingenciesとは、これらの条件を満たさなければ買い手は契約をキャンセルできるという条件で、オファーの中では非常に重要度の高い項目です。
例えば、オールキャッシュで購入できる人のオファーは何故強いと言われるのでしょうか?
それは下記の1番と2番の条件が現金購入の場合はないので、「より条件の少ないオファー=強いオファー」となる訳です。それでは、それぞれのContingencyを見ていきましょう。
1) Loans contingency 買い手のローンが最終承認されること。
2) Appraisal contingency 銀行査定の金額が売買契約と同等かそれ以上の金額が出ること
3) Investigation of Property contingency 購入物件の状態に満足であること
4) Review of Seller Documents contingency 売り手の情報開示書に満足であること
5) Preliminary Report contingency 一般的にClear title contingencyとも呼ばれますが、予備権限報告書(主に土地の記述、土地への制限、過去のオーナー履歴など)の内容に満足であること
6) Common Interest Disclosures コンドなどの共有施設がある物件はどの部分が共有で、誰が管理をしているのかなどの内容に満足であること
7) Review of Leased or Liened Items 例えば、ソーラーシステムが設置されている家はそのシステムがオーナーが購入しておらず、リースを組んでいるケースがよくあります。また物件に抵当権がつけられている(一般的にはオーナーの銀行ローン)場合など、それらの内容を確認します。
8) Sale of Buyer Property これは買い手が今持っている家が売れることを条件とする場合。
9) Home insurance contingency 一般的に買い手を融資する銀行の条件の一つで、融資する物件が火災保険でカバーされていることが必要となります。
以上、買い手にとっては9つのcontingencyがあります。
ちなみに、contingencyは買い手だけのものだけではなく、売り手にもcontingencyがある場合があります。
その中で一番多いものは purchase of a replacement property contingency 売り手が次の引越す家が無事に購入できることという条件です。
エスクローに入っている期間中に、これらのcontingencyを一つ一つ外しながら最終的には全て外した状態になって、晴れてエスクロークローズとなります。
ご相談連絡先:
David Lee with The Lee Team| eXp Realty
Tel 949-310-7773
Email: david@J1re.com
デービッド・リーのプロフィール
大阪生まれ、レストランや小売り店などのサービス業を営む家庭で育つ。1974年、大学生の時にハワイに初渡米。大学卒業後に念願の語学留学で本格的に渡米し、シアトル、ロサンゼルスのサンフェルナンドバレー、ハリウッド、ウエストサイド、サウスベイ、アーバインなど様々な地域で暮らしました。
初めての家の購入は1980年のハリウッドの小さな一軒家でしたが、その後、様々な地域に移り住みながらも本業の傍らで行なった6軒の不動産売買と不動産管理を経験する内に、不動産との縁に気づき、2002年に不動産免許を取得しエージェント業を開始しました。おかげさまで、今年(2024年)で22年目を迎えますが、これまで350軒を超える売買とリース契約のお手伝いをさせていただいています。その中には、住宅以外にも、商業物件、ビジネス案件、オフィスや工場のリースなどの様々な案件があります。