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鍵山学の簡単不動産アドバイス

鍵山 学

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カテゴリー:不動産
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アメリカ不動産投資のメリットとデメリットについて


インフレーション デフレの日本に居ながら享受できる最大のメリット

U.S. Housing Price Index Since 1900


アメリカの不動産は過去100年間以上、価値が上昇し続けています。もちろん、過去には大恐慌や、ITバブルの崩壊、リーマンショックなどで、激しく価格が下がる場面もありました。しかしながら2018年にはすでにリーマンショック前の価格に戻り、さらに上昇しつつあります。不動産の価格が持続的に上昇していくーこれがアメリカ不動産の最大の強みであり、魅力でもあります。

ご存知の通り、アメリカの経済はFRBの匙加減により、インタレストレイトを上げ下げし、インフレを作り出していきます。リーマンショック後のインタレストレイトをほぼ0にする施策のおかげで、アメリカの経済も10年かかって持ち直してきました。経済を立て直し、軌道に乗った今、FRBはインタレストレイトを上げ、インフレ抑制政策を実施しています。下記のグラフは過去100年間のアメリカ消費者物価指数のグラフです。1913年から2013年の間にアメリカの物価は2275.23%も上昇しています。もちろん物価が上がれば不動産価格も上昇します。

Cumulative Inflation 1913 - 2013

アメリカ消費者物価指数(CPI)

インフレを加味した不動産価格の推移グラフは下記のようになります。

Inflation-Adjusted U.S. Home Prices Since 1900
アメリカの不動産の価値は実際にはFRBという名の指揮のもとにインフレに連動して上昇しているだけなのです。これには移民の増加による人口増や、世界経済の中心にあり、お金が世界から集まってくるという側面もありますが、実際、普通のアメリカ人で不動産を持っている人は一部のプロ大家を除き、資産の上昇に合わせて、インフレの物価高の苦しみも味わっていることになります。不動産に付随する部分(固定資産税や保険料)だけでなく、毎日の食材、服などの日用品やレストラン、学費、健康保険代などに至るまで、アメリカの物価は上がり続けています。

それに対し、日本にいる投資家の立場から考えるとどうでしょうか?つまり皆さんはアメリカの不動産に投資するだけで、前述した不動産にかかわる部分の経費の上昇(固定資産税、火災保険、修繕費)などを除けば、日本の投資家はコストが安い日本にいながらアメリカの不動産の価格上昇のみをを享受できるという大変有利な立場にあります。


リスク分散為替リスク・地政学リスクと世界で一番安全な場所にある資産

海外投資を利用した資産のリスク分散は、少子化・地政学リスクを背負うこれからの日本では必然となってきています。海外の投資先の中でも、洗練された不動産法と、主軸通貨である米ドル、世界最強の軍隊に守られたアメリカ合衆国は貴重な皆様の資産を保持するのに最高の環境が整っています。円安への為替リスクのヘッジ、世界で最も安全な土地にあるアメリカの不動産を所持することは、為替リスクと地政学リスクを回避する最良の手段です。


アメリカの不動産の減価償却の魅力

アメリカの投資物件の減価償却のルールは一軒家(4部屋までのアパートも含む)などの住宅物件が27.5年、商業物件が39年になります。減価償却が長期にわたって行えることに加え、アメリカでは日本に比べ、物件評価の際に、上物と土地のの割合が平均で6:4となっています。ハワイなどでは物件によっては8:2や7:3となり、さらに大きな減価償却が取れます。またこちらも日本にいる投資家にとって中古の木造建築の加速度償却という日本の投資家にとって最大のメリットがある節税プログラムが利用で来ます。


人口が増え続ける、流動性、テナントに困らないアメリカ

Estimates of the U.S. Population, by Age, 1950 to 2050
2050年には人口が4億人に達すると予想されているアメリカの人口の60%以上を若い世代が占めています。人口の伸びは不動産マーケットにとって欠かせず、不動産価格の安定と、テナントの安定供給を生みます。またこの数字には2018年現在で約3千万人いるといわれている不法移民が含まれていません。アメリカの不動産にとって不法移民もテナントになり得るわけですので、アメリカ不動産にとっては欠かせないファクターです。


不動産所有者に有利なアメリカの税法

減価償却以外にも不動産所有者に有利な税法がアメリカにはたくさんあります。一番有名な節税手法は1031 EXCHANGEです。これは節税というよりもキャピタルゲインの繰り延べを行っているに過ぎないのですが、ある投資物件を買い、過去5年のうち2年物件を保持し、売却時にキャピタルゲインが出ている場合は、また別の不動産を購入することによって永久に課税を繰り延べることができます。また不動産運営に関する費用はすべて経費で落とせます。その他にも自宅として不動産を所有する場合は、大幅にキャピタルゲインを減少することができると共に、ローンの利息分を節税できるなど、アメリカは不動産を経済の成長の軸に置いているため、様々な節税メリットがあります。


透明性が高い、洗練されたアメリカの不動産法・不動産商慣習

アメリカで不動産業を営んでいるとやたらと「ディスクロージャー」という言葉が出てきます。売主が買主に対して物件に関する重要な点、過去の修理状況や、欠陥の有無など、細かいところまで情報開示を求められます。また我々不動産業者も物件に関する知識、地域の気候や災害についての知識を求められ、きちんとした情報開示を求められます。情報開示は売買に限らず、賃貸にも当てはまります。賃借人は物件を借りる際にその物件についてのできる限りの情報を賃貸人から得る権利があり、情報開示がきちんとなされていないと損害賠償を求める場合もあります。これはアメリカの社会が訴訟社会という事にも関連していますが、買い手、借り手にきちんとした情報を与えて、公平なと不動産取引をするという理念に基づいています。


アメリカ不動産へ投資するデメリット

現地のローンが組む事が難しい
アメリカには多種多様な住宅ローンが用意されていますが、外国人はローンが組めないことが多く、特にアメリカに収入がない方には現金で購入する事がほぼ唯一の方法になります。外国人用のローンは40%の頭金を入れると組めますが、審査の大変さも相まって、人気は高くありません。今後日本発のアメリカ不動産ローンなども調査していきたいと思います。

情報の少なさ=英語の難しさ
アメリカの不動産の情報は英語発信のものは数限りなくあり、不動産情報の豊富さは群を抜くものがあります。ただ、多くの日本人の方は英語に対する苦手意識が大きく、それがアメリカだけでなく海外不動産参入の障壁になっています。私共は日本語を最大限に使用し、日本の投資家の方に現地と同じような情報を提供していくことを使命としていきたいと思います。

為替リスク
為替はメリットでもデメリットでもありますが、アメリカに投資するタイミングに円安だと、躊躇する方もいらっしゃると思います。為替はメリットにもデメリットにもなりますが、両方の国で資産を持つことはリスクヘッジになります。