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鍵山学の簡単不動産アドバイス

鍵山 学

鍵山 学

カテゴリー:不動産
1299 Prospect St, La Jolla, CA 92037
TEL: 858-952-9658

初めてのアメリカ不動産投資

real estate investment

私が初めてアメリカで不動産投資をしたのは、今から15年程前のテキサス州のオースティンでした。アルバイトで貯めたなけなしの1万ドルを元手にオースティン郊外の一件家に投資し、当時住んでいたニューヨークから、マネジメントを通しての遠隔操作をしていました。テナントはセクション8という低所得者向けのアメリカ政府のプログラムを受けた現地のアメリカ人でした。10%ほど回る通しで、原資も少なく開始できたので、最初は喜んでいました。ところが、半年たったあたりからテナントが荒れ始め、きちんと修繕してから貸し出した筈の物件が見る見る傷みはじめ、最終的にはテナントを強制退去させ、修繕費用に何万ドルものお金を費やしました。

こういう話は海外投資の失敗談として、よく聞く話ではあります。私もこの経験を通してしっかりと学び直し、今ではあらゆる都市、州にまたがって投資をしています。日本での不動産投資、アメリカの不動産投資、不動産の法律から、マーケット、テナント、各地域の特徴があり、それぞれをきちんと理解し、長所とリスクを学んでおけば、アメリカへの不動産投資というのは日本からでも意外と簡単だと思います。また様々な日本・アメリカの業者が余分な利益を上乗せしたり、そもそも売値をごまかして物件売却するなどしているのを見受けますが、私のミッションはアメリカの不動産というものを現地のアメリカ人と同じ条件で、日本の皆様に購入、投資して頂きたいという点です。アメリカ不動産投資の良い点、悪い点をたまたま日本語を話す、アメリカの1不動産業者が失敗談や成功談を交えてお伝えしていけたらと思っており、最終的にはアメリカ不動産投資を日本の投資家の皆様にポートフォリオの一部として考えていただければと思っております。

アメリカ不動産物件の種類

日本と同じように戸建て、分譲式のマンション、タウンハウス(長屋・テラスハウス)があります。マンションやタウンハウスなどの区分所有の場合はHOAと呼ばれる管理組合が存在し、細かい生活のルールなどが決められます。ロフトとは、倉庫や昔の工場などの中身をリノベーションして、住宅用や商業用に再利用したスペースで、近年はホテルロフトや、ロフト式のコンドミニアムも人気の物件の一つです。
  • 一戸建て
  • タウンハウス 壁を共有する建物形態 テラスハウス・長屋と同義
  • コンドミニアム/コープ(株式会社形式)-日本の分譲マンションにあたる。
    HOA (Home Owner Association) 共益費・管理費
  • ロフト
  • 商業物件 店舗・オフィス・研究施設

間取りの目安

アメリカではスクエアフィートを面積の単位に使用します。日本との建物、お部屋の面積に関しては、戸建てにしてもコンドミニアムにしてもアメリカは圧倒的に面積が大きいという点です。またもう少し大きいエリアー農業用の土地などはエーカーで示され、1エーカーは1,224坪になります。

スクエアフィート
1Sqft=0.09 (平方メートル)
1Sqft=0.0281(坪)
1LDK=1ベッドルーム 700Sqft=65平米=20坪
2LDK=2ベッドルーム 1,100Sqft=102平米=30坪
1戸建て=3ベッドルーム 2,500Sqft=232平米=70坪
1エーカー=4,046平米=1,224坪


購入に掛かる費用


不動産取得コストは日本に比べ驚くほど安いアメリカは、逆に売り手になる場合はコストがかかります。これは不動産の価格は上昇するという前提のもと、売主は購入時よりも不動産価格は高くなっているのだから、不動産手数料のコストを払う余裕があるはずだ、という事が前提になっています。きわめて合理的ですね。
  1. エスクロー・タイトル・ローン費用→総称してクロージングコスト(購入価格の約2-3%)
  2. インスペクション費用・アプレーザル(物件鑑定)
  3. 不動産手数料 5%(売却時のみ売主が買主・売主の不動産エージェントに2.5%ずつ支払う。)。*買主には不動産手数料はかかりません。
  4. 消費税・不動産取得税はなし

アメリカ不動産購入 - 在米の銀行ローン(非居住者向け)の活用

アメリカでは外国人用のローンも用意されており、以下の条件で借り入れることができます。日本での収入の証明や、1千万円ほどの貯金を求められますが、比較的簡単にローンを取得することが可能です。

非居住者向けローンの活用
ローンの種類
5年、7年(ARMー変動型)
30年(固定金利型)
必要書類
頭金40%から
雇用証明
収入証明
自宅の賃貸・自宅情報
会計士からのレター
日本の最新2ヶ月分の銀行残高証明
10万ドル(1000万円)の預金が必要 
利息
30年固定金利型 5%~
5年、7年変動型 4%~


アメリカ不動産購入-ケーススタディ


最後に不動産を購入した後の収支をシュミレーションしてみました。物件の条件は以下の通りです。

12525 Ruette Alliante, 181, San Diego, CA 92130
購入価格:$285,000

間取り:1BED 1BATH
広さ:624Sqft 56平米
ユニット設備:洗濯機・乾燥機付き、冷蔵庫、電子レンジ、ガスコンロ、ガスオーブン、冷蔵庫、食器洗浄機
主な施設:プール・スポーツジム・テニスコート
環境:最良学校区・駐在員・研究員に人気
推定家賃:$1,550
HOA(管理費・共益費):$269
家屋保険:$50
固定資産税:$261.25
モーゲージ月額:$700(頭金40%)

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