San Diego Town

Q1.　ルームメイト募集の広告をみて、部屋を借りることに決めました。オーナーから直接借りるのではなく、1人のテナントがオーナーと賃貸契約を結んでおり、彼が4ベッドルームをそれぞれのルームメイトに貸しているようです。彼と私の契約は法律上有効なのでしょうか？また、この家のオーナーにとって、私はテナントの立場になるのでしょうか？やはり何らかの契約書を交わしたほうが良いと思うのですが、このテナントを相手にどのような内容に作成すればよいのかわかりません。アドバイスをお願いします。

A1.　ルームメイト同士でレンタルを借りるというアイデアは、とてもポピュラーです。ただし、オーナーとテナント全員が契約をするケースと、オーナーと総元締めとなるテナントが賃貸契約を行い、残りのテナントは彼のルームメイトとして、ルームメイト契約を結ぶケースがあります。オーナーとテナント間では、一般の賃貸契約書を交わしてあり、すべて法律で定められているのですが、ルームメイト間の契約ではきちんと書式にしていない場合も多いようです。このルームメイト間の契約は、もちろんオーナーとの賃貸契約がまず基本にあり、その了承の上で成立しています。ルームメイト間で起きたトラブルは話し合いで解決するしか方法がなく、決着がつかない場合は、Small Claim Courtで解決するケースも少なくありません。こういったトラブルを避けるためのベストな対策としては、

１．オーナーとの賃貸契約が可能であれば、テナントのルームメイトではなく1人のテナントとしてオーナーと賃貸契約を交わすことをお勧めします。すでに現状のリース契約があり、１人のルームメイトの換わりに入るのであれば契約内容はそのままで、Tenant Replacementとしてあなたが新しいテナントの1人として契約してください。

２．もしもオーナーとの賃貸契約ができない場合は、必ず現存の賃貸契約書を見せてもらいましょう。ここで大事な点は契約内容をきちんと読み、レント、滞納金、ユーティリティー、期間、などの条項をチェックすることです。

３．ルームメイトとしてテナントの1人から部屋借りをする場合は、やはりいろいろな条件を記載したRoommate Agreementを作っておくべきでしょう。箇条書きにして簡単なリストのようなものでも、きちんと書類にしておくことが将来とても役に立ち、あなたの立場を守ると思います。　　

ここでこのRoommate Agreementにのせる主な条件をリストしてみました。

Term　賃貸の期間　（月々、6ヶ月、1年契約）

Termination　ルームメイト間の契約をキャンセルする場合の必要期間（30日、60日前の知らせ）

Rent　レント額

Security Deposit　保証金

Other Cost　諸経費　（電気ガス、水道代、TVケーブル、電話）

Other Terms　その他の条項　

☆掃除や庭仕事の分担

☆ゲストステイの日数、人数制限

☆ステレオやテレビなど騒音の時間制限

 

Q2.　引越しするテナントの一人の代わりを探していると聞き、部屋を借りることにしました。私の分の保証金は、オーナーではなく引越しするテナントへ渡すようにいわれたのですが、本当にこれでよいのでしょうか？

A2.　Roommate Replacement、ルームメイトの交換の際の保証金は確かにテナント間で扱われることが一般です。ここで気をつけていただきたい点は、次のとおりです。

１．あなたの入居する部屋のコンディションをチェックする。もし何か壊れているものや、傷のある箇所、カーペットのしみなどは、将来あなたが引っ越すときにチャージされる可能性が出てきます。こういった費用の責任は、もちろん引っ越すテナントにあるわけですから、間違いなくあなたが手渡す保証金から差し引いておくべきでしょう。

２．部屋のクリーニング、カーペットクリーニングなどはやはり将来引っ越すときにあなたの義務責任となりますので、あなたの入居前に行ってもらうか、またはその費用分を保証金から差し引くのかをあなたが決めるべきです。

 

Q3.　前のテナントと私の間で、この保証金から差し引く費用の額についてどのように見積もればいいのかわかりません。　　

A3.　いくつかの方法が考えられます。まず、オーナーに連絡を取りアドバイスをお願いしてみましょう。オーナーの立場としても、トラブルの元になりえる保証金の分配について前もって対処できるチャンスです。オーナーからカーペットクリーニングやそれぞれの修理など大体の費用を見積もってもらえれば、テナント同士としても納得できるでしょう。もしオーナーからのアドバイスが得られない場合は、入居前に必要修理やペイント、クリーニングなどを行うことをお勧めします。