San Diego Town

今回は、前回のコラムに続きます。

前回のコラムでは、４つの米国不動産の有利な点、安全点を書きましたがまだ以下のようなメリットがあります。

 不動産投資には税制上のメリットがある

『金持ち父さんの不動産投資ガイド』の著者であるDolf De Roos博士も、不動産が受けられる税制優遇の大きさを高く評価しています。

たとえば、株式を数年保有して売却した場合、たとえその資金で同じ株や他の株を買い直したとしてもキャピタルゲイン税（譲渡益税）が課されますが、米国不動産には、以下のような税制メリットが用意されています：

• 1031交換を活用すれば、投資用不動産を売却して別の不動産を購入することで、譲渡益に対する課税を繰り延べ可能
  
  
• 自宅を売却する場合、過去5年間のうち2年以上居住していれば、最大50万ドル（単身者は25万ドル）までの譲渡益が非課税
  
  
• 増加した資産価値（エクイティ）を担保に借り入れを行えば、売却せずに資金化可能
  
  
• 住宅ローンの金利控除制度により、ローン金利の一部を所得控除できる（項目別控除を利用する場合）

 
不動産投資はレバレッジが効く 

不動産投資の大きな魅力の一つは、レバレッジ（少ない自己資金で大きな資産を動かせる）が効く点です。

たとえば10万ドル分の株を買う場合、最低でも5万ドルの自己資金が必要です。株価が下がれば追加証拠金（マージンコール）が発生し、損切りか追加投資を迫られます。

一方で、不動産であれば：

• 3.5％頭金のFHAローン（自宅のみ）
• 投資用不動産であれば25％頭金で購入可能（収入証明なし）

一般的に、住宅ローンの金利は他の融資に比べて比較的低いのが特徴です。

 一方、不動産投資は良い点ばかりではなく、いくつかの欠点もあります。

例えば、停滞時期になった場合の流動性が低いこと、売買コストが高額であること、レバレッジをかけることで利益だけでなく損失も拡大する可能性もあることなどです。

しかしながら、今日の住宅ローン金利の比較的手頃さ、インフレヘッジ、そして潜在的な節税効果は、多くの投資家が不動産投資に参入するきっかけとなっており、あなたも何らかの形で住宅所有（または不動産投資）を真剣に検討するきっかけにはなると思います。

また住宅を所有したり、家主になったりする準備ができていない場合、不動産に居住したり管理したりすることなく不動産投資を行う方法の一つとして、不動産投資信託（REIT）への投資です。

REITには、住宅や商業ビルに投資するREITと、それらを裏付ける住宅ローンに投資するREITがあります。どのような形態のREITが自分にとって最適な選択肢なのかを慎重に調査することが重要ですが、REITは、自分で物件を管理することなく、不動産を保有することで得られる利益を享受できる手段でもあります。このように実際に家を所有していなくても、不動産投資できる方法があります。

🔑 【2025年】今年こそ考えたい不動産投資戦略

目的：安定したキャッシュフローと資産価値の成長

2025年現在、住宅ローン金利は過去よりやや高い水準にありますが、それでも投資価値のある物件が多数存在します。しかし、売り手市場から買い手市場に変化しつつあり、家賃相場が高止まりしている今、安定したインカムゲイン（家賃収入）と将来的なキャピタルゲイン（資産価値の上昇）の両方を狙える戦略が現実的になりつつあります。

📌 投資提案１：中古物件を購入 → 賃貸に出す

• 物件価格：$700,000-$750,000（住宅ローン利用可）
• 想定利回り：4-5％（家賃収入から経費を差し引いた純利回り）
• ポイント：
• 住宅ローン,投資経費控除が活用できる
• 賃貸需要が安定しているエリアを選定
• エリア例：南加であればAlso Viejo, Mission Viejo, Rancho Santa Margarita, Lake Forest など。

📌 投資提案２：自宅購入 → 将来の資産とする（エクイティ貯蓄）

• 戦略：自宅として購入しつつ、数年後に売却または賃貸に切り替える
• 税制メリット：売却益$500,000までは非課税（夫婦の場合。居住2年以上の条件あり）
• 出口戦略：
• 人気のある立地を選定
• 将来的な転勤や引越しに備え、貸せる物件を購入
• エリア例：南加であればIrvine, Lake Forest, Aliso Viejo, Mission Viejo など多くのエリアが適しています。

💡 補足：金利が高いうちの購入は悪いことばかりではない

• 売り手市場でなければ購入競争が緩やかで価格交渉の余地あり
• 将来的な金利低下時に借り換え（リファイナンス）を行えばキャッシュフロー改善ができる
• インフレ対策として実物資産を保有できるメリットは大きい
• 利息分が増えればその分の節税対策効果が高くなる

📞 ご相談受付中
投資用物件の選定や、地域別（例：ロサンゼルス・オレンジカウンティ・サンディエゴ、インランドエンパイアなど）に特化した提案も作成可能です。お気軽にご相談ください。

949-310-7773

david@J1re.com

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