San Diego Town

皆さん、こんにちは。The Lee Team不動産のデービッド　リーです。

今のアメリカはトランプ政権のおかげであちこちで不満が噴出していますが、これも含め米国不動産は、価格高騰、住宅市場の暴落と長期的な回復、さらにパンデミックによる市場のゆがみを経験して、多くの投資家が不動産投資に慎重になっているかもしれません。しかし、米国の不動産が長い歴史の中で見ても堅実かつ安定した収益をもたらしいる点は無視できませんので、今回と次回では投資としての側面を皆さんとシェアしてみたいと思います。

不動産投資には一般的に以下のような方法があります。

・住宅を購入して賃貸する

・住宅をリフォームして転売する（いわゆる「フリップ」）

・自宅を購入・売却して非課税の利益を得る（自宅なので厳密には投資ではありませんが、資産形成の上では立派な投資になっています）

不動産を理解している投資家は、今のこの市場にこそ利益のチャンスがあると考えます。その理由は次の通りです

01. 住宅ローン金利はそれほど高くない

確かに現在の住宅ローン金利は、４−５年前の歴史的な低金利と比べると高いと感じられるでしょう。しかし、それでも２０００年以前の年代よりは低く、今より金利が高かった時期でも多くの人が不動産に投資してきました。また、現在は経済が成長を続けているため、投資家にとってはより良好な環境といえます。つまり、金利がやや高くても、リスクが低く、投資収益が高くなる可能性があります。

さらに、住宅市場は好調です。多くの地域で住宅価格が上昇しており、資産価値の向上につながっています。加えて、家賃相場も高水準であるため、賃貸による安定したキャッシュフローも期待できます。たとえ今は金利が高めでも、それが永続するわけではありません。将来的にローンを借り換えることで、キャッシュフローのさらなる改善が見込めるでしょう。

02. 不動産投資は賃貸よりも資産形成に有利
ハーバード大学住宅研究共同センターによると、不動産を所有する人の純資産は、賃貸で暮らす人よりも圧倒的に高いとされています。特に株式投資などをしていない人にとっても、住宅ローンの返済によって自動的に「強制的な貯蓄」がなされることが、資産形成につながっているのです。

「強制的な貯蓄（forced savings）」とは、住宅ローンを組んでいると毎月の返済が必要であり、その返済額が少しずつ住宅の持分（エクイティ＝資産）として積み上がっていく仕組みですが、一方で賃貸住宅に住む人は、自分で投資に回す習慣で貯蓄を増やさなければならず、資産形成で大きく差をつけられやすいのです。

ハーバード大学の「2019年アメリカ住宅事情レポート」によれば、「持ち家世帯の中央値の純資産は、賃貸世帯の約40倍に達している」としています。実際、住宅の資産価値の上昇により、持ち家世帯の中央値の純資産は2018年の23万1,400ドルから2019年には25万4,900ドルへ増加しました。一方で、賃貸世帯の中央値の純資産は5,000ドルから6,270ドルにとどまっています。

近年の住宅価格の上昇を受けて、この格差はさらに拡大しています。アーバン・インスティチュートが2024年に発表した報告（2022年のデータ）では、持ち家と賃貸の資産格差は過去最大となりました。さらにアスペン研究所は2024年末の調査で、賃貸世帯の中央値の純資産が10,400ドルだったのに対し、持ち家世帯は約40万ドルと、大きな差がついていることを報告しています。
住宅価格は今も上昇傾向にある

今後の住宅価格が確実に何％上がるかを断定することはできませんが、一般的に住宅不動産の年間平均成長率は約4％とされています。全米不動産協会（NAR）の最新レポートによれば、2015年7月から2023年1月まで91ヶ月連続で前年比で価格が上昇しており、その後5ヶ月の小休止を経て、再び20ヶ月連続で価格が上昇しています（前年比比較）。

今後の予測は機関によってばらつきがあります。Zillowは2025年に0.8％の上昇を予測しており、J.P.モルガンは3％、Cotality（旧Corelogic）は4.1％の上昇を見込んでいます。ただし、不動産投資の本質は「短期的な利益」ではなく、「長期的で安定したリターン」にあります。短期売買（フリップ）を狙う人でなければ、歴史的に見て堅実で安全なリターンこそが、不動産投資を魅力的にしている要因です。

04: 不動産投資は比較的安全な資産運用

不動産は比較的安定した投資対象です。
「えっ？過去に住宅バブルの崩壊があったじゃないか」と思われるかもしれません。

確かに、多くの住宅が短期間で価値を下げ、一部の地域では回復に何年もかかったケースもありました。しかし、そうした地域の多くは最終的に力強く回復し、平均を大きく上回るペースで資産価値が上昇しました。一方、株式や債券、その他の金融商品は、1日で10％以上の損失を出すことも珍しくないという事実です。しかも、投資先の会社が倒産すれば、株式の価値はゼロになる可能性すらあります。

一方で、あなたがかつて住んでいた家を何十年ぶりに訪れても、建物自体はまだそこに存在している可能性が高いのです。20年前に誰もが知っていた企業で今は存在していな企業は数多くあります。不動産の価値は株式のように「紙の上の数字」ではなく、
**現実に存在する“実物資産”**です。

それが「リアル（Real）エステート」と呼ばれる理由でもあります。

＜次回に続く＞
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