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保科みゆき - REMAX Associates

保科みゆき - REMAX Associates

カテゴリー:不動産
REMAX不動産エージェント。1982年よりサンディエゴに在住し、1988年からの実績と信頼を持つ。

質問コーナー

  • 30 Day Notice to Quit
    11/18/17

    保科さん
    こんにちは。いつも大変役に立つコラムを拝見しており助かっています。ありがとうございます。
    今回は私の家のルームメイトの件の問題で、疑問点がありましたのでこちらを見つけました。

    日々問題の多いルームメイトに退去してもらいたく30 Day Notice to Quitを出す予定にしております。毎月1日がレントの支払期限でいつも2、3日遅れて振り込んできますので最終月のレントを未払いになることを防ぐ為にも、レントを受領した後に30 Day Notice to Quitを出すつもりです。
    また契約書は安易に考え交わしていませんでした。

    現在は口頭で退去して欲しい旨を伝えており、相手からはデポジットをその場で手渡しもらえないと出て行かない、といわれました。
    しかし電子レンジを焦がしたこと、家の鍵をなくしたこともあり、最低でもこれらの損害とカーペットクリーニングフィを請求し、残りを返します。掃除の状態もわかりませんので全額返金はないと思っています。
    そういう状況をルームメイトもわかっているので、デポジットと引き換えでなければ出ないといっていますが、この場合30 Day Notice to Quitを出して何日以内にデポジットを返金する必要がありますか。

    退去した後は家に近づいてほしくないので、リストレインオーダーを出したいのですが効力はありますでしょうか。特に暴力を振るわれたことはありませんが、身の危険を感じます。

    退去までの30日間、自宅に昼間仕事中に置いている愛犬が何かされないか心配です。30日前に退去してもらう方法はないのでしょうか。

    大変申し訳ありませんが、お返事いただけましたら幸いです。宜しくお願いします。

    回答

    ご相談ありがとうございました。
    ルームメイトとの契約は、通常のレンタルと同じように、30 Day Noticeを出してください。
    またその際に、引っ越しの2週間前に 行うPre-walk Throughについての書式(Notice of right to inspection prior to termination of tenancy)をテナント・ルームメイトに渡しましょう。
    この書式は、引越し前の立会検査を行うことを説明しています。 これにより、テナントはダメージの修復、またはクリーニングなど、保証金から差し引かれる可能性の箇所を自分で行う機会を持てることになります。 この書式を使わずに、テナントが引っ越してから保証金から何らかのチャージをするとSmall Courtで敗訴する原因ともなりますので、ご注意ください。 なお、テナントが引っ越したあと、大家として3週間以内に保証金を返却することが義務付けられています。 チャージがある場合は、レシートなどのコピーも含めての計算書と一緒にチェックで残金を返してください。

    詳しくは、DCA、(Department of Consumer Affairs) Landlord Tenant Guidebookを参考にしてください。下記のリンクアドレスをお使いください。

    www.dca.ca.gov/publications/landlordbook/index.shtml

    引越し後についての対処ですが、リストレインオーダーは過去のトラブルがないと難しいのではと思いますが、専門機関に法律上のアドバイスを受けることをお勧めします。

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  • 通常仕様不可能な賃貸一軒家
    06/12/17

    こんにちは。
    レント中の家の問題で大変困っております。大家さんにメールをする前に専門的な意見を伺いたく急遽質問をさせていただきました。
    現在、2010年から賃貸契約している一軒家に(家族3人)住んでいます。
    以下、居住約7年間で発生した問題につて、慰謝料もしくは家賃の割引、等々要求することが出来るのでしょうか。
    まとまりの無い、長い文章になってしまったこと大変申し訳ございません。
    非常に緊迫した状況ですので、お返事を早く頂けると助かります。
    どうぞよろしくお願い申し上げます。

    (修理に関しては、修理依頼を4月23日2017年にしておりますが、今のところ、工事予定日は6月26日となっており、2ヶ月以上も生活に支障のある家に滞在しています。詳細は以下の通りです。)
    ・2010年8月契約、約1ヶ月後に不審者(男)が日中鍵を開け侵入。
    私が寝ていた2Fのベッドまわりに近づき、咳払いをして寝ていることを確認後出て行った。(私は、玄関ドアが開き階段を上る音で主人?と思ったが、他人とわかり恐怖で固まり寝たふりをして不審者が去るのを待った)
    緊急のため、鍵を交換し領収書(チップ抜き)を後日大家さんに請求、小切手を送ってきたが交換代金が高いと文句を言われた。
    不審者が侵入した後、すぐ大家さんに電話連絡をしたが数日間音信不通であった。(大家さんは、中国に行っていたため連絡が取れなかったと言い訳をした)警察は大家さんが犯人ではないかと疑っている。
    大家さんから謝罪の言葉はなし、一言”警察に行ったの?”という質問のみ。
    私は、その時のことを思い出す度に、心臓がバクバクします。
    慰謝料の請求は出来るのでしょうか?
    ・入居数年たち、ファーナスが突然壊れ正月早々暖房の無い家に滞在。修理まで日数が掛かるとの事で、ホテルへ移動。移動前に大家さんへホテル代金を支払うよう連絡。大家さんは、我々に半額支払うよう要求したが、拒否し全額請求した。
    このような場合、ホテル代金の他に請求出来ることありますか?
    ・入居以来、特に10月-3月強烈なカビ臭に悩まされ、カビ対策をするよう大家さんへ要望。
    数年たち、大家さんは安く出来ることのみ実施(カビの上にペンキを塗る、板を張る)したが、根本的なカビ除去はないまま6年経過。その間、我が家がカビの除去を繰り返した。6年後、クロールスペースに水漏れと床板の裏側に大量なカビがあることを報告、やっとカビの匂い対策をした。しかし、長い間カビを吸っていた為、私はカビアレルギーになり長期通院をしている。
    通院代、家賃割引等々請求(請求金額の出し方、相場の金額がわかりません)は出来るのでしょうか?
    ・気密性の無い窓のため、雨・粉塵・風が常に家の中に入りこむ。入居2年目に、大家さんから窓の交換をする話をされたが、値段が高いとのことで交換は無くなり6年経過。2016年~2017年冬の長雨により、各窓から大量の雨漏り。窓から雨・粉塵等々入らないように布でカバーをしている(現在も継続中)。雨季は何も修理ができないと修理を拒否されるため、4月まで待ち状況を説明、修理依頼をした。
    一度、ハンディイマンと大家の親せきが下見に来たが、簡単な3箇所のみ修理(メールで修理依頼後1週間経過)。
    その後、大家さんは忙しい、ハンディマンが忙しいため来られない等々、理由を多々あげ修理に対応しない。修理依頼中に、2Fバスルームのトイレから水漏れ発生、1Fトイレの天井に穴が開き腐った板とペンキが剥がれ落ちてきた。大家さんに報告、2Fトイレは使用禁止にするよう言われた。2Fマスターベッドルームの中に別のトイレ1つ有り。娘が深夜早朝別の部屋からマスターベッドのトイレに入りにくるのはとても不便。その後、安い業者が見つかり、窓全て交換・残りの修理をする話になり大家はコントラクターと下見(修理依頼から1ヶ月と11日経過)。窓の交換とあわせて修理を行いたいと、我が家の予定を無視した修理計画を進め、夏休みの計画がたてられない(一時帰国の航空券予約・私の手術予約、娘のインターンシップ・セミナー予約等々全く出来ない状況)。
    もし一次帰国するなら、我々不在の家を大家自身が見るからどうぞと言われたが拒否をした。
    工事日程は3日-4日(長くても4日)と言われたが、後になり5日に変更された。もし完了しなければ改めて日程を組むよう要求したが大家さんは聞き入れず、工事後すぐに我々が旅行に出掛けないよう要求。
    窓の交換は簡単、外から行うため家に迷惑は掛からないという話であったが、水漏れも含め、他に相当大掛かりな工事をするため家中が汚れるとのこと。
    工事後の掃除は誰がするのか質問したが、大事なものは自分でカバーしてくれという返事のみ。(過去の工事に関して、我が家で全てカバーリング・掃除をした)
    掃除業者依頼、通常使用できない家に対しての家賃の割引(どれくらい割引を提示すればよいのか分かりません)、工事期間中のホテル代もしくは家賃割引等々要求できるのでしょうか?
    また、要求できる金額はどのくらいでしょうか?
    ・家の修理依頼と共に、エアーダクトクリーニングもお願いした(2010年から2017年の現在まで掃除はしていない。大家が家を購入した時点から掃除をしていない可能性も有り)。なぜなら、2015年から、フィルターが1ヶ月も経たないうちに真っ黒になるため。2016年秋からは半月で真っ黒。恐ろしくなり、2017年2月11日から暖房を止めた。ポータブルヒーターをつけ厚着をし、寝る時以外は1箇所に集まり過ごしている。(北カリフォルニア・サンマテオ郡在住のため寒い)
    暖房を止めた日からクリーニングするまでの間(クリーニングは、何度依頼しても無視され、カビアレルギーの検査で陽性が出た話をしたとたん予約を取った(掃除依頼1ヶ月16日後)。3ヶ月以上とても不便な生活を送っていることに対し、何かしら大家に請求することは可能でしょうか?
    要求可能なことと金額を教えてください。
    ・ファミリールームから裏庭に抜ける、毎日開閉する大きな窓の網戸の修理を依頼後、窓を交換する話でうやむやになり放置。網戸なしでは、大量の虫が入り込むため窓を開けらない。他の窓の網戸も壊れているため窓は開けられない。
    また、開けると閉まらなくなる窓、開けるのに大変な窓も多くあり。
    このように、家の窓が通常使用に適さない状況の場合も、家賃の割引等要求できるのでしょうか、出来るのであれば金額を教えてください。

    回答

    こんにちは。
    レント中の家の問題で大変困っております。大家さんにメールをする前に専門的な意見を伺いたく急遽質問をさせていただきました。
    現在、2010年から賃貸契約している一軒家に(家族3人)住んでいます。
    以下、居住約7年間で発生した問題につて、慰謝料もしくは家賃の割引、等々要求することが出来るのでしょうか。
    まとまりの無い、長い文章になってしまったこと大変申し訳ございません。
    非常に緊迫した状況ですので、お返事を早く頂けると助かります。
    どうぞよろしくお願い申し上げます。

    (修理に関しては、修理依頼を4月23日2017年にしておりますが、今のところ、工事予定日は6月26日となっており、2ヶ月以上も生活に支障のある家に滞在しています。詳細は以下の通りです。)
    ・2010年8月契約、約1ヶ月後に不審者(男)が日中鍵を開け侵入。
    私が寝ていた2Fのベッドまわりに近づき、咳払いをして寝ていることを確認後出て行った。(私は、玄関ドアが開き階段を上る音で主人?と思ったが、他人とわかり恐怖で固まり寝たふりをして不審者が去るのを待った)
    緊急のため、鍵を交換し領収書(チップ抜き)を後日大家さんに請求、小切手を送ってきたが交換代金が高いと文句を言われた。
    不審者が侵入した後、すぐ大家さんに電話連絡をしたが数日間音信不通であった。(大家さんは、中国に行っていたため連絡が取れなかったと言い訳をした)警察は大家さんが犯人ではないかと疑っている。
    大家さんから謝罪の言葉はなし、一言”警察に行ったの?”という質問のみ。
    私は、その時のことを思い出す度に、心臓がバクバクします。
    慰謝料の請求は出来るのでしょうか?

    >>>>>慰謝料を請求するには、大家が侵入したという証拠、またそれによる健康被害や精神的なダメージなどの証明などが必要だと思いますが、弁護士の方にご相談されることをお勧めします。


    ・入居数年たち、ファーナスが突然壊れ正月早々暖房の無い家に滞在。修理まで日数が掛かるとの事で、ホテルへ移動。移動前に大家さんへホテル代金を支払うよう連絡。大家さんは、我々に半額支払うよう要求したが、拒否し全額請求した。
    このような場合、ホテル代金の他に請求出来ることありますか?

    >>>>>暖房やプラミングなどの故障で通常の滞在が不可能と判断された場合、テナントはレントを日割り計算分の払い戻しを要求できますが、大家にホテル料金を支払う義務はありません。


    ・入居以来、特に10月-3月強烈なカビ臭に悩まされ、カビ対策をするよう大家さんへ要望。
    数年たち、大家さんは安く出来ることのみ実施(カビの上にペンキを塗る、板を張る)したが、根本的なカビ除去はないまま6年経過。その間、我が家がカビの除去を繰り返した。6年後、クロールスペースに水漏れと床板の裏側に大量なカビがあることを報告、やっとカビの匂い対策をした。しかし、長い間カビを吸っていた為、私はカビアレルギーになり長期通院をしている。
    通院代、家賃割引等々請求(請求金額の出し方、相場の金額がわかりません)は出来るのでしょうか?

    >>>>>カビ問題についての訴えには、まず家のカビ状況を専門会社に調査してもらうこと、家のカビによる健康被害を証明することなど、いろいろな情報を用意される必要があると思います。


    ・気密性の無い窓のため、雨・粉塵・風が常に家の中に入りこむ。入居2年目に、大家さんから窓の交換をする話をされたが、値段が高いとのことで交換は無くなり6年経過。2016年~2017年冬の長雨により、各窓から大量の雨漏り。窓から雨・粉塵等々入らないように布でカバーをしている(現在も継続中)。雨季は何も修理ができないと修理を拒否されるため、4月まで待ち状況を説明、修理依頼をした。
    一度、ハンディイマンと大家の親せきが下見に来たが、簡単な3箇所のみ修理(メールで修理依頼後1週間経過)。

    >>>>>気密性のない窓についての交換の必要性の是非は、市のインスペクションなど第3者の検査を申し込むことがお勧めです。この検査の結果により修理の必要性が判断されれば、修理または交換工事が行われると思います。
    the city building inspector or the county’s Environmental Health Services at (650) 363-4305 to inspect your home.


    その後、大家さんは忙しい、ハンディマンが忙しいため来られない等々、理由を多々あげ修理に対応しない。修理依頼中に、2Fバスルームのトイレから水漏れ発生、1Fトイレの天井に穴が開き腐った板とペンキが剥がれ落ちてきた。大家さんに報告、2Fトイレは使用禁止にするよう言われた。2Fマスターベッドルームの中に別のトイレ1つ有り。娘が深夜早朝別の部屋からマスターベッドのトイレに入りにくるのはとても不便。その後、安い業者が見つかり、窓全て交換・残りの修理をする話になり大家はコントラクターと下見(修理依頼から1ヶ月と11日経過)。窓の交換とあわせて修理を行いたいと、我が家の予定を無視した修理計画を進め、夏休みの計画がたてられない(一時帰国の航空券予約・私の手術予約、娘の
    インーンシップ・セミナー予約等々全く出来ない状況)。
    もし一次帰国するなら、我々不在の家を大家自身が見るからどうぞと言われたが拒否をした。
    工事日程は3日-4日(長くても4日)と言われたが、後になり5日に変更された。もし完了しなければ改めて日程を組むよう要求したが大家さんは聞き入れず、工事後すぐに我々が旅行に出掛けないよう要求。
    窓の交換は簡単、外から行うため家に迷惑は掛からないという話であったが、水漏れも含め、他に相当大掛かりな工事をするため家中が汚れるとのこと。
    工事後の掃除は誰がするのか質問したが、大事なものは自分でカバーしてくれという返事のみ。(過去の工事に関して、我が家で全てカバーリング・掃除をした)
    掃除業者依頼、通常使用できない家に対しての家賃の割引(どれくらい割引を提示すればよいのか分かりません)、工事期間中のホテル代もしくは家賃割引等々要求できるのでしょうか?
    また、要求できる金額はどのくらいでしょうか?


    >>>>>レントの日割り計算が基本です。クリーニングはオーナー側の責任範囲になると思いますが、DCA Landlord/Tenant Guide Bookを参考にしてください。



    ・家の修理依頼と共に、エアーダクトクリーニングもお願いした(2010年から2017年の現在まで掃除はしていない。大家が家を購入した時点から掃除をしていない可能性も有り)。なぜなら、2015年から、フィルターが1ヶ月も経たないうちに真っ黒になるため。2016年秋からは半月で真っ黒。恐ろしくなり、2017年2月11日から暖房を止めた。ポータブルヒーターをつけ厚着をし、寝る時以外は1箇所に集まり過ごしている。(北カリフォルニア・サンマテオ郡在住のため寒い)
    暖房を止めた日からクリーニングするまでの間(クリーニングは、何度依頼しても無視され、カビアレルギーの検査で陽性が出た話をしたとたん予約を取った(掃除依頼1ヶ月16日後)。3ヶ月以上とても不便な生活を送っていることに対し、何かしら大家に請求することは可能でしょうか?
    要求可能なことと金額を教えてください。
    ・ファミリールームから裏庭に抜ける、毎日開閉する大きな窓の網戸の修理を依頼後、窓を交換する話でうやむやになり放置。網戸なしでは、大量の虫が入り込むため窓を開けらない。他の窓の網戸も壊れているため窓は開けられない。
    また、開けると閉まらなくなる窓、開けるのに大変な窓も多くあり。
    このように、家の窓が通常使用に適さない状況の場合も、家賃の割引等要求できるのでしょうか、出来るのであれば金額を教えてください。


    >>>>>近年はカビ問題はかなりホットな話題で、大家の義務として迅速な対応が求められていますが、個人のオーナーの場合はどうしても大家の法律上の義務責任範囲に詳しくないケースもあります。 お話をお伺いしていて、今までテナントとして非常に大変なご苦労をされたと思いますし、これからのことも考えれば、できれば別のところを探されることをお勧めします。 ご質問の要求できる金額については、滞在できないと判断された期間は、レントの日割り計算分を要求できるはずです。 ただし、慰謝料や通院費などを要求したいとお考えであれば、1.スモールクレームコート(カウンティにより上限が決まっていますので、ご確認ください。)で訴えるか、または2.弁護士を通して訴訟を起こすことですが、費用がかなりかかるのではと思います。
    できれば話し合いで解決できることをベストですね。 大家とテナント間のトラブル解決には、こちらのサイトが役に立つのではと思います。 ご参考にしてください。
    カリフォルニア州、Department of Consumer Affairs テナントとランドロードのガイドブック  100ページ以上にわたる詳細な情報です。 
    http://www.dca.ca.gov/publications/landlordbook/index.shtml

    サンマテオ市のテナントヘルプセンターのサイト  
    http://www.legalaidsmc.org/housing-resources.html

    トラブルが早く解決するように願っています。
    お問い合わせ、ありがとうございました。
    保科みゆき
    Miyuki Hoshina Flavell
    ReMax Associates
    BRE#00991091

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  • 独身初めての家購入
    03/15/06

    はじめまして。 今回初めて家を購入する事になりました。 今日母親と話をしていて、日本だと生命保険に入って家のローンが払えなくなったときに(例えば夫婦で旦那がなくなったとか)その保険を使ってローンが払えたりすると聞き、母親にアメリカはそういうのないの?って聞かれたのですが、どうなんでしょう? 私は独身なのでタイトルは個人で持ちます。 仕事がなくなったとかでローンが払えなくなった場合はもちろんローン会社に家をとられると思うので心配はしていないのですが、もし何かがあって(縁起が悪いので口にするのも嫌ですが。。。)私が死んだとします。 そうしたら例えば保険で残りのローンを払い家は家族あてに残すことはできるのでしょうか? 知人に遺言を書いておいた方がいいと言われたのですが、本当に必要でしょうか?

    独身の人が一般的にとる対策などありますか?

    回答

    最初の質問、もしもの為の保険から説明しましょう。実際には3種類の保険が考えられます。第1はPrivate Mortgage Insurance=プライベート モートゲージ インシュランスと呼ばれ、あなたが毎月のローンを払えなくなった時のための保険です。  この払えなくなった時とは、怪我、病気、失職などで月々のローン支払いができないというシチエーションを指します。この保険は、自主的に入るというよりも頭金が20%以下のローンをセレクトするとチョイスなしにこの保険に入ることを銀行から要請されます。そして将来、エクイティーが20%以上になったことを証明することにより保険解約が可能となります。このようにこの保険はあくまでお金を貸す銀行が頭金の少ない借主はリスクが大きいとして、もしも支払いが滞ったときのために貸し付け条件とする保険です。

    第2はHomeowner’s Mortgage Insuranceホームオーナーズ モートゲージ インシュランスと呼ばれ、あなたが亡くなると残りのローンが全額払われるシステムです。この保険を好まれるのは収入の無い家庭の主婦で、もしも働き手の夫にもしものことがあった場合にあくまで我が家だけは失わないようにデザインされているからでしょう。生命保険の一部でもあるこの保険ですが、死亡時に支払われるのはローン額のみとなり、そのローン額も毎月少しずつ下がっていくため、本当に通常の生命保険よりもベターなチョイスかどうかのチェックが必要ですね。

    第3はLife Insurance生命保険です。この生命保険は2種類あり、掛け捨てシステムと積立貯金のように満期終了後に支払い金が戻ってくるシステムがあります。  月々の支払額を計算すると、掛け捨ての生命保険のほうが割安ですが、貯蓄もかねてと考えるのであれば満期付の保険などというように、それぞれの保険の内容をよく調べてご自分で納得のいくように選んでください。

    次の質問は、遺言を書いておく必要があるかどうかですね。これは独身者、既婚者に限らずにぜひお勧めしたいと思います。その理由はやはりProbate Courtプロベイトコート=遺言執行裁判をなるべく防ぐ、もしくはそのプロセスをできる限り簡単にするためです。誰かが亡くなるとその人の財産を誰が受け取るべきかを明らかにする裁判がこのプロベイトコートです。銀行口座を開けるときにサインするカードには、必ずBeneficiary ベネフィシャリー=受益者、受取人の名前を記載するようになっています。前もってこのように受取人の名前を入れておけば安心ですね。難しく考えずに、簡単な文章で作ってみることをお勧めします。作り方や、サンプルはいくらでもインターネット上で調べられます。

    最後の質問、独身者のもしものときのための対策は、まず遺言、そしてタイトルの変更です。タイトルに個人名義一人だから心配なのでしょう。権利書に兄弟、姉妹、親誰かの名前を足しておけばよいでしょう。ただしここで気をつけて欲しい点があります。権利書に入れる家族の人がそこに一緒に住んでいない限り、購入した物件を売却する前に必ず自分ひとりの名義に変更する必要があります。そうでないと、50%はオーナー居住で無いとされ、課税対象になる可能性があるからです。

    私からのアドバイスは、1.遺言の作成。 2.タイトルの名義変更。 3.保険は入っても入らなくてもどちらでもいいと思います。もしもあなたに何かあって、保険によってローンが全額支払われたとしても、結局は家族があなたの不動産をキープせずに売却することになれば、2重の手間がかかるだけではないでしょうか。通常の売却であれば、エスクローを通してローン残額はすべて支払われるのですから同じ結果となります。

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  • 家を購入するにあたって
    01/21/06

    もしかしたら住むかもしれないので、あらかじめ知っておきたいと思い。投稿しました。

    サンディエゴの基地の近くで、一軒家は買えるのでしょうか?
    誰しもが高いというので実際にどうなのかと思います。

    ここはバージニア州でダウンタウンに近いのですが、日本円で1000万円で購入しました。3つベッドルームです。庭も角のタウンホームなので広いです。
    サンディエゴではこうはできないと思いますが、最低でも2000万以上ですよね?どうでしょうか?中古でかまわないのですが、家の相場が知りたいのです。

    夫は軍人です。私は今度RNの試験を受けます。ナースの相場も知りたいです。

    回答

    サンディエゴの不動産に興味をお持ちのようですね。
    サンディエゴの基地といっても数多くあり、どの基地の近くかによってその不動産価値もずいぶん違ってきます。
    家の相場を知りたいのでしたら、私のホームページ
    http://www.usa-fudosan.com/areaprice.html
    でエリアプライスリストをご覧になって下さい。
    申し訳ありませんが、ナースの相場は他のインターネットでお探しくだ
    さい。

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  • 賃貸物件について
    06/19/05

    来月7月12日より経済産業省よりUCSDに留学します。
    当初1週間くらいは友人の家に住み、その間にアパートを借りようと思っているのですが、どうやって借りるのか相場観がありません。どういった不動産屋さんがいいのか、どのエリアに住むのがいいのか、ご教示いただければ幸いです。

    回答

    お問い合わせありがとうございました。 残念ながらUCSD辺りで現在当社で管理する物件の空きはございません。 
    ご存知のようにサンディエゴで賃貸物件を探す場合、ユニオントリビューンの賃貸セクション及びウェブサイトForrent.comで探すのが一般的だと思われます。

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